第一章 总则

第一条 为了规范物业管理招标评标委员会组成和物业管理评标活动， 保证评标的公平、公正，维护招标投标活动当事人的合法权益，根据国务院7部委联合令《评标委员会和评标方法暂行规定》、建设部《前期物业管理招标投标暂行办法》，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理招标（以下简称“招标”）项目的评标活动。

第三条 评标活动应遵循公平、公正、科学、择优的原则。

第四条 任何单位和个人不得违规干预或者影响评标过程和评标结果。

第五条 招标人应当采取必要措施， 保证评标活动在严格保密和相对封闭的情况下进行。

第六条 邯郸市房产管理局负责全市物业管理招标投标的监督管理。各县（市）、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标评标活动的监督管理。

第二章 评标委员会

第七条 评标委员会负责评标活动，按照招标文件规定的评标方法对投标人进行评审，并根据综合评标分值由高到低排序，推荐中标候选人。

第八条 评标委员会成员名单一般应于评标前确定，并在评标过程公开前予以保密。

第九条 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

第十条 评标委员会的专家成员必须从市物业管理行政主管部门专家库内的专家名单中采取随机抽取的方式确定。

第十一条 评标专家应符合下列条件：

（一）工作单位为邯郸市物业管理协会会员单位，且具备三级或三级以上物业管理资质；

（二）从事物业管理工作五年以上且担任经理或项目经理（物业管理处主任）三年以上；

（三）具有《全国物业管理企业经理岗位证书》，并且管理的物业项目获国家、省、市示范（优秀）称号之一的；

（四）热心物业管理行业发展，具有良好的道德品质以及较高的声誉。

第十二条 有下列情形之一的， 不得担任评标委员会成员：

（一）与投标人主要负责人有亲属关系者；

（二）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

（三）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

第十三条 评标委员会成员应当客观、公正地履行评标职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

第十四条 评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标人的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三章 投标有效性评审

第十五条 评标委员会成员应当认真研究招标文件， 至少应了解和熟悉以下内容：

（一）招标的目的；

（二）招标项目的范围和性质；

（三）招标文件中规定的主要专业技术要求、管理服务标准和其他条件；

（四）评标办法规定的评标标准、评标方法和在评标过程中应考虑的相关因素。

第十六条 招标人或者其委托的招标代理机构应向评标委员会提供评标所需的重要信息和数据。招标人设有标底的，标底应当保密。

第十七条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统、认真的评审和比较，并对投标答辩人的投标答辩表现和知识能力进行评审和比较。评标办法中没有规定的评标标准和方法不得作为评标的依据。

评标办法中规定的评标标准和评标方法应当合理，不得含有倾向性或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍或者限制投标人之间的良性竞争。

第十八条 评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。澄清、说明或者补正应以书面方式进行，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；对不同文字文本的投标文件表述不一致，或对其解释发生异议的，以中文文本为准。

第十九条 在评标过程中， 评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。

第二十条 在评标过程中， 评标委员会发现投标人的投标报价明显低于管理服务成本,或者管理服务内容、标准、质量要求被实质性裁减，或者在设有标底时投标报价明显低于标底的，应当要求该投标人做出书面说明，并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。

第二十一条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。

第二十二条 评标委员会应当审查投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件做出响应。未能在实质性要求和条件上响应的投标文件，应作废标处理。

第二十三条 评标委员会应当根据招标文件要求， 审查并逐项列出投标文件的主要投标偏差。投标偏差分为重大偏差和细微偏差。
第二十四条 下列情况属于重大偏差：

（一）没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵；

（二）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章，或投标人非投标资格预审合格确定的投标人；

（三）投标文件载明的项目管理服务目标实现期限超过招标文件规定的期限要求；

（四）投标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范、服务标准的要求，或投标文件提出明显不切实际、不可实现的管理服务承诺目标；

（五）投标文件载明的标准和方法等未响应招标文件的要求；

（六）投标文件附有超出物业管理相关法律法规规定使招标人不能接受的条件；

（七）投标文件未按招标文件要求顺序编制，或投标文件有重要实质内容遗漏、缺失；

（八）投标文件未对招标项目特点进行有针对性的策划，明显存在文不对题、抄袭或敷衍应付；

（九）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

投标文件有上述情形之一的，视为未能对招标文件做出实质性响应，并按本规定第二十二条规定作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。

第二十五条 细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的信息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。

评标委员会应当要求存在细微偏差的投标人在评标结束前予以书面补正。拒不补正的，在详细评审时可以对细微偏差作不利于该投标人的量化评价，量化标准应当在评标标准和方法中规定。

第二十六条 评标委员会根据本规定第十九条、 第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条的规定否决不合格投标或者确定为废标后，有效投标不足三个者，评标委员会可以否决本次招投标，招标人应当依法重新招标。

第四章 评标方法

第二十七条 物业管理评标方法通常采取综合评估法或者法律、行政法规允许的其他评标方法。

第二十八条 综合评估法是将物业管理投标评审分为投标企业信誉评审、投标书评审、投标答辩评审，将三个部分评审评分加权求和，按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人的评标方法。

信誉评审、投标书评审、投标答辩评审总分权重比例可以为20：60：20；三个部分评审的评分项目和评分方法应事先在评标标准和方法中规定。

第二十九条 投标企业信誉评审是招标人或其委托的招标代理机构，按评标标准和方法，组织评标委员会到投标企业现委托管理的物业现场对其管理服务能力、管理现状和业绩、业主满意度、服务水平等进行综合评价、比较，并量化打分。

第三十条 投标标书评审是对经投标有效性评审合格的投标文件的评审。评标委员会应评审、衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，即根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标书载明的物业服务内容、质量标准、服务承诺目标、资源配置、管理措施、服务流程设计、管理服务成本分析等作进一步评审、比较，并量化打分。

第三十一条投标答辩评审是由招标人或其委托的招标代理机构组织，投标企业投标答辩人出席作答，评标委员会按评标标准和方法对投标答辩人进行现场提问、考核、比较，并量化打分。

第三十二条 根据综合评估法， 投标人评分加权后总评分最高，且其投标书最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。

第三十三条 评标委员会对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。

第三十四条 评标和定标应当在投标有效期结束日30个工作日前完成。不能在投标有效期结束日30个工作日前完成评标和定标的，招标人应当通知所有投标人延长投标有效期。拒绝延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金。同意延长投标有效期的投标人应当相应延长其投标担保的有效期，但不得修改投标文件的实质性内容。因延长投标有效期造成投标人损失的，招标人应当给予补偿，但因不可抗力需延长投标有效期的除外。

招标文件应当载明投标有效期。投标有效期从提交投标文件截止日起计算。

第五章 推荐中标候选人与定标

第三十五条 评标委员会在评标过程中发现问题， 应当及时做出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。

第三十六条 评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，并送物业所在地物业管理行政主管部门备案。评标报告应当如实记载以下内容：

（一）基本情况和数据表；

（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；

（四）符合要求的投标一览表；

（五）废标情况说明；

（六）经评审的价格或者评分比较一览表；

（七）经评审的投标人排序；

（八）推荐的中标候选人名单；签订合同前要处理的事宜；

（九）澄清、说明、补正事项纪要。

第三十七条 评标报告由评标委员会全体成员签字。 对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此做出书面说明并记录在案。

第三十八条 向招标人提交书面评标报告后， 评标委员会即告解散。评标过程中使用的文件、表格以及其他资料应当即时归还招标人。

第三十九条 评标委员会推荐的中标候选人应当限定在一至三人，并标明排列顺序。

第四十条 中标人的投标应当符合下列条件之一：

（一）能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准；

（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最合理；但是投标价格低于管理服务成本的除外。

第四十一条 在确定中标人之前， 招标人不得与投标人就投标价格、投标文件等实质性内容进行谈判。

第四十二条 排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

招标人可以授权评标委员会直接确定中标人。

相关法规对中标人的确定另有规定的，从其规定。

第四十三条 中标人确定后， 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人，并与中标人在30个工作日之内签订物业管理服务合同。

第四十四条 中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

第四十五条 招标人应当与中标人按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业服务合同。招标人与中标人不得再行订立背离物业服务合同实质性内容的其他协议。

第四十六条 招标人与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

第六章 附则

第四十七条 本规定由邯郸市房产管理局负责解释。

第四十八条 本规定有效期为2007年1月1日至2008年12月31日。